《合同法》第一條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約賠償金的計(jì)算方法。
參照合同法規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用和取得收益，承租人支付租金的合同。租賃可以分為使用以使用為目的的租賃和使用租賃，稱為使用租賃;以使用和收益為目的的，稱為使用租賃。
1、租賃合同是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和利益的合同。
租賃合同是對(duì)標(biāo)的物的使用和收益的合同，但當(dāng)事人可以約定排除承租人的使用權(quán)。租賃物的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。租賃合同期滿后，承租人必須返還原物。租賃合同的付款是連續(xù)的，所以租賃合同可以稱為連續(xù)合同。
2、租賃合同分為承諾合同、雙向合同和有償合同。對(duì)象的左右是一個(gè)promise合約。出租人以標(biāo)的物的使用權(quán)和受益權(quán)為對(duì)價(jià)，承租人以租金為對(duì)價(jià)。租賃合同為雙重義務(wù)的有償合同。
(2)租賃合同的種類
根據(jù)租賃日期是否確定，可分為固定期限租賃和不定期租賃。
對(duì)于固定期限租賃，當(dāng)事人約定租賃期限，但如果租賃期限過(guò)長(zhǎng)，不利于雙方利益平衡，因此《合同法》第1條：“租賃任期不得超過(guò)二十年，超過(guò)20年，超出部分無(wú)效。租賃期屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)簽租賃合同，但約定的租賃期自續(xù)簽之日起不得超過(guò)二十年”。
在無(wú)限期租賃中，當(dāng)事人不約定租賃期無(wú)限期租約的特點(diǎn)是當(dāng)事人有隨意解除的權(quán)利。當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為無(wú)限期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人解除合同”。
租賃合同的內(nèi)容：
(1)出租人的義務(wù)
(1)租賃物的交付和維修義務(wù)
出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付給承租人，并在租賃期內(nèi)保持租賃物與約定用途一致。標(biāo)的物是交付所必需的，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)、時(shí)間、方式、數(shù)量等交付租賃物，標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)在租賃物的整個(gè)存續(xù)期內(nèi)保持適合使用和收益的狀態(tài)。
(2)出租人的維修義務(wù)
維修通常發(fā)生在租賃物損壞或老化時(shí)。如果標(biāo)的物損壞或老化(包括磨損)由于承租人正常使用，出租人有義務(wù)修理。過(guò)失，造成租賃物損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。 《合同法》第一條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)，可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。業(yè)主不履行維修義務(wù)的，承租人可以通過(guò)以下方式維修。維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)。維修租賃物影響承租人使用的，相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租賃期限”。
(3)權(quán)利缺陷的保證義務(wù)
①權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的含義。
權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指出租人應(yīng)保證第三人不會(huì)對(duì)租賃物主張權(quán)利，但會(huì)影響承租人租賃物的使用和收益。保證權(quán)利瑕疵的義務(wù)是法律義務(wù)。
②抵押物租賃對(duì)租賃合同效力的影響。《若干問(wèn)題解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人出租抵押財(cái)產(chǎn)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。未書(shū)面通知承租人財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃財(cái)產(chǎn)給承租人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;抵押人書(shū)面通知承租人財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，由承租人承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而造成的損失”。
(2)承租人的義務(wù)
按協(xié)議使用，按其性質(zhì)使用。
《合同法》第一條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方式使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方式使用租賃物。不能依照本法第六十一條的規(guī)定確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。一是承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方式使用租賃物;沒(méi)有約定或者約定不明確的，應(yīng)當(dāng)依照合同法第六十一條的規(guī)定確定租賃物的使用方式使用，即根據(jù)現(xiàn)有合同條款或交易習(xí)慣確定如何使用。如果仍不確定，請(qǐng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。使用方法與租用對(duì)象的用途有關(guān)。
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